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楼市冷热不均 调控宜“一城一策”

来源: 每日经济新闻


“有些人问:我们那里的房价为什么不涨?其实,不涨的城市还有很多。根据数据,今年全国楼市全面回暖,但仍有不少城市处在不温不火 的状态,甚至有些城市房价还在下行之中。仅二线城市就有8个房价是下跌的,至少19个三四线城市的房价也是下降的。”这是新城控股高级副总裁欧阳捷,于9 月18日晚间在公众号“欧阳先声”推送内容中的开场白。

上海、杭州、南京以及合肥等城市的热销,给了外界以错觉,似乎整个中国楼市都已“疯狂”。

实际上,除部分热点城市外,仍有大量的城市受累巨量的库存,价格不涨反跌。数据显示,三四线城市的库存,只是比年初略微减少。这给全国性调控带来难题。目前看,分城施策的策略只能延续,“一城一策”或将推广。

局部调控为基调

据报道,“中国宏观经济论坛2016年第三季度”于9月17日在北京举办。

中国发展研究基金会副理事长、全国政协委员刘世锦在演讲中表示,一线城市房价大涨,又拉动房地产投资回升,甚至拉动一些本来要去产能的行业再次投资,使 得产能继续扩张。他认为,这对转型是一个扰动,这样一个带动增长的作用也就一两个季度的时间,然后就会重回所谓的正常状态。

来自瑞银的数据显示,8月房地产销售同比增速加快至19.8%,虽然低于二季度平均的25%,但仍然强劲。房地产市场情绪保持稳健,一二线城市房价和销售持续增长,并已逐渐带动部分三线城市。相应地,一些城市最近陆续收紧了房地产政策。

新开工同比增速回落一半至3.3%,这可能是因为上半年大量项目已提前开工。虽然去年基数较低,但竣工面积同比增速从30%大幅跌至1%,累计在建面积同比增速也小幅放缓至4.6%。房地产投资同比增速在4月来首次加快至6.2%。

瑞银中国预计,房地产投资基数加快可能是因为去年同期基数较低,也可能表明持续强劲的销售终于推动开发商投资情绪好转。不过,在整体宏观经济较为疲弱的背景下,政府应会继续因城施策,短期内或不会出台全国性的针对房地产市场的信贷紧缩政策。

瑞银对未来宏观政策的判断是,决策层会将信贷增速维持在目前的稳健水平,从而支撑投资和经济增长。房贷和部分城市房价的快速增长可能会引发决策层的担忧,未来有可能出台针对房地产市场风险的局部调控政策。

取消大城市人口红线

刘世锦认为,今年一线城市房价的暴涨,有合理因素也有不合理的地方,在合理因素中,是大城市有更多的资源,对资源的需求催涨了房价。“但涨到目前这个程 度是有不可逆的因素”,其表示,第一个,城市规划需要反思。“这些大城市几乎都有人口控制的规划,最后事实证明都是错的”;另外,多年以来,我国是通过土 地财政为城市建设募集资金的,很多城市政府采取的是挤牙膏式的供地方式,“怎么样使土地供价最大化怎么干”。其认为,供地制度应考虑到城市需求平衡。

欧阳捷也认为,应从根子上调整“控制大城市边界和控制大城市人口规模”的政策,使得大城市发展更加符合人性和社会发展规律。

应当改变大城市土地减量化的政策,增加超大特大城市的住宅建设用地指标。欧阳捷表示,只有增加住宅用地,才能从根本上调整供求关系,这也符合供给侧改革 的逻辑;另外,打造都市圈及其周边特色小镇,实现产业、生活各具特色的卫星城布局,也是抑制房价快速上涨的一个办法。打造都市圈可以使超大特大城市成为年 轻人白昼发展的工作聚集地,周边中小城镇又变成他们夜晚归宿的欢快生活地;而且大城市周边的中小城镇,也为大城市的老年人养老提供了机遇。

实际上,长三角地区的很多开发商也持有和刘世锦、欧阳捷一样的观点,他们相信,通过都市圈的营造,以及部分农业用地入市,可以打破城市房价快速上涨的压力。

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楼市冷热不均 调控宜“一城一策”

2016.09.20