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房地产转型特色小镇,病在产业,死于房子!

“特色小镇”是相对独立于市区,具有明确产业定位、文化内涵、旅游和一定社区功能的发展空间平台。特色小镇不同于此前提出的建制镇的概念,应当是规划面积控制在3平方公里左右,建筑面积控制在1平方公里左右的空间范围。

其次,虽然各级政府多年来对工业开发区、科技园区、产业园区等形成了熟悉的操作流程,但“特色小镇”作为创新性的发展平台,则重点强调创新、协调、绿色、开放、共享理念,聚焦特色产业,融合文化、旅游和社区功能,总投资额控制在30-50亿元。通过小空间,形成资金、人才、市场、环境、旅游、文化、创意的大聚集。

新需求引爆特色小镇建设

特色小镇建设如火如荼,从国家的各个政府层面总结鼓励建设特色小镇的动因,大致可以总结为以下几点:

1

大投资新领域

放眼当今的投资市场,大水漫灌式的投资拉动早已过去,投资的余地却非常有限。消费市场的繁荣对国民经济的整体拉动始终处于低频驱动,旅游消费算是相对有成效的经济驱动领域,但最终也体现在旅游投资层面上。“特色小镇”概念的提出,以计划建设的1000个小镇计算,能够带动3-5万亿元的整体投资,形成一个大投资的新领域,对国民经济的增长能拉动约2个百分点。从发改委的出发点考量,特色小镇的建设,一定是投资环节拉动整体经济向好发展不可忽略的重要引擎。

2城镇化新领域

从住建部的角度出发,发展特色小镇主要基于两个层面的考量。一方面,按照原先的思路,计划建设六七十个千万亿以上人口的特大型城市,以此容纳六七亿人口,发展城镇化建设。但近十年来,大家逐渐感觉到,大城市病尤其是特大城市问题越来越严重,虽然大城市的聚集效应带动效益的增长,但发展特大城市的路显然已经被堵上了,现在要走别的路。另一方面,城市面临着城市膨胀的问题,乡村面临着大量的闲置房屋和空心村等乡村凋敝问题以及留守儿童、留守老人二元结构强化的问题。从城乡体系来说,城市的低容纳程度和乡村的快速消亡程度都逐渐成为中国长远发展的严重桎梏,基于这样的背景,如果说通过特色小镇的发展,我们能开辟一个城镇化新领域,这不失为一个好的决策。

3

产业聚集新领域

特色小镇的推进,能够有效地形成新产业聚集,新创意聚集,新人才聚集。大众创业,万众创新,形成双创的推进,这是供给侧改革的发展领域。其中,大众创业是把国民财富聚集起来,这并不一定是条好路。但创新则是任何产业、任何领域需要持续发展的重要诉求。

培育自下而上,特色小镇发展有据可循

从特色小镇的培育条件上来讲,国内外都有诸多先例值得国内后起的小镇项目引以借鉴。

从国际经验来说,国外小镇以小而精,小而美,小而文,小而活,小而特为主要特色,这是值得国内学习的重点。无论是德国海德堡、英国牛津剑桥、瑞士的生活小镇还是英美较多的产业小镇,都是充分体现了民间自发、市场聚集、文化特色突出及类型化突出四个特点。

纵观国内市场,当前特色小镇发展最亮眼的非浙江莫属。浙江发展特色小镇的优势依托以下四点:

1)靠近城市,相对独立于城市,又靠近城市,以此借助城市基础设施优势,又可以充分承接市场的外溢。

2)依托历史格局,通过当代扩张,形成块状产业群。

3)民间有资金,有人才,有项目,民间聚集,助力特色小镇建设。

4)群体依托,阿里群,海龟群,为浙江的特色小镇发展提供了人才的群体储备。

总结国内外发展经验,拥有历史基础,通过民间发起做特色小镇,才是小镇发展的重要逻辑。

冷静对待特色小镇热潮,做好“小镇+旅游”功课

高呼特色小镇建设口号,但实际面临着两大难题——不能政府主导,政府又不能不主导;成本不能上升,成本又不可能不上升——这需要我们冷静思考如何做的问题。

特色小镇到底怎么做,国务院参事,原杭州市市长,仇保兴先生,原来杭州市长,建设部副部长,提出过这样的观点:自组织,共生性,多样化,强联接,产业集群,开放性,超规模效应,微循环,自适应,协同。

特色小镇建设超越空间的规模,这句话落地并不容易。以浙江为例,它把现有37个小镇分成五档,优秀小镇、良好小镇、合格小镇、警告小镇、降格小镇。这其中根本性的问题是产业聚集的规律:延长产业链,链接上下游,扩大产业面,横向扩展,以此形成产业群和全面的配套。

当下社会,劳动密集型的低端产业逐渐转型,而中端产业无法大规模转移还是依赖产业群的核心竞争力。以浙江的经验为例,从一开始做低端产业如温州的打火机、纽扣、弹簧等,就是以产业群的概念在打造。利润虽低,但它有产业群配套也能做。所以这个产业聚集,它的功能是城市功能,而不是小镇功能。

反过来说,发展特色小镇可能的结果是:

促在政府上:主要靠政府主导来促进,给你一块地,有什么需求我来解决;

难在产业上:没有产业无法吸引企业进驻;

苦在特色上:现在普遍强调的环境、文化、旅游等等,怎么才能称之为“特色”呢?

倒在房子上:房地产商盖房子,盖完了房子小镇的建设就停滞不前了;

差在文化上:文化的挖掘需要大工程,需要慢工程,这是我们当前缺乏的专注点;

挖掘不出来,最后死在市场上。

活在旅游上:当前几乎所有的特色小镇都在讨论一件事:“+旅游”。“小镇+旅游”实际是消费聚集,多数特色小镇聚集不了产业,最终是聚集消费。

但也并不是所有的“小镇+旅游”都能成功的,1000个特色小镇建设,应该聚焦的旅游新领域无非是两种:一个休闲度假新领域,一个生活品质新领域。当然以此划分也不能笼统地成为“旅游小镇”,除了观光性质的“旅游小镇”之外,还有观光休闲度假结合的“度假小镇”和“休闲小镇”。

中景信旅游投资总经理黎志曾经说过,“旅游投资不是春天来了,而是进入夏天,热潮一浪高过一浪。一个旅游项目,动不动就是几十亿,几百亿甚至上千亿的投资,这样的背景下更要谨慎清醒。旅游开发不能急,三年粗打造,五年精打造,十年磨一剑”。反观现在政府的需求,在投资浪潮驱使下,一个小镇动不动就要三年见效,实际只能达到“粗打造”的要求。 “园林强调巧夺天工,风景强调大气天成,自然景区不宜移山填海,裁剪山河,而应装点河山。天地有大美藏而不露,露则必亮。犹如大地上生长长出来一样。主景与托景结合,原景与创景无缝对接。山上主要听鸟声,水声,涛声,与蓝天对话,与白云接吻。山下听琴声,歌声,叫卖声,鞭炮声。”观光度假休闲有机结合,山岳景观与休闲小镇结合打造,这是非常好的一种旅游开发模式。

这里又提到国内最有成功的“小镇+旅游”的代表案例之一——乌镇。真正做到了一下几点实现了乌镇的整体成功打造:

1)关注产业规模和产权选择,以拿下产权作为资本运作的前提可能;

2)做好产品规划、战略规划和产品运营模式,以系统性的规划确定产品的受众定位,而不是单一的、节点式的打造;

3)景区设计有爆点:5分钟一小景,10分钟一大景,半小时一爆点,在游览过程中塑造吸引物。

总结来说,公共产品市场化,经营资历碎片化,博物馆静态化,历史民族概念化,市场定位同质化,这是陈向宏在旅游投资大会上分享的观点。

综上观点,我认为,特色小镇的发展,最终是活在旅游上。特色小镇最终会发展成为旅游小镇,当然关键会着眼于生活品质的塑造和追求。

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2017.08.29