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陈建邦:城市更新是时代必解难题

陈建邦:城市更新是时代必解难题|READ地产设计师之约


    “城市更新”概念并非源于中国。最早在1858年8月荷兰召开的第一次城市更新研讨会上对城市更新作了有关的说明,但现代意义上大规模的城市更新运动(urban revival)则是始于1960年代、1970年代的美国,在老牌的工业化国家英国表现的尤为突出,相对城市更新更趋于城市再生(urban regeneration)。而后城市更新的问题逐渐蔓延到经济迅猛发展的中国,当时针对中国的国情,如何进行城市更新,基本没有几个地产商清楚,也没有相关的模板和政策去指引。但是城市更新势在必行,怎么打破困局,赢得新生......

      关于中国城市更新的问题,笔者找到一个必须要采访的人——陈建邦先生,瑞安房地产发展有限公司规划发展与设计总监。众所周知的上海新天地项目是中国城市更新进程中的标杆和典范案例,但过去鲜有人知它是瑞安的品牌之作。一个曾经名不经传的房地产公司如何玩转52公顷上海中心区域的规划和改造,并成为业界的传奇,值得笔者去亲自探寻一二。

      与陈建邦先生的见面,被安排在了瑞安广场瑞安总部的会议室,会议室简洁而富有文化气息,除了一幅“瑞安精神”的行书,还有一块小小的匾额上的几个字吸引了笔者的眼球:“思想要解放一点,胆子要大一点,步伐要快一点。”可见瑞安的发展还是深受邓小平理论的影响,当然瑞安也确实做到了比其他地产商较早找到自己的定位和方向,较早的发现了城市更新的必要性。



被一块宝地吸引归国

      陈建邦,中国香港人,来到上海加入瑞安之前在美国纽约学习工作十九年,见证美国这个发达国家的城市更新进程,并把国外的实战案例和经验带到了上海这个国际化大都市,造就了瑞安一个个城市更新的标杆和典范。

      当问及陈建邦先生,是什么吸引他放弃美国纽约的一切回到上海这个当时并不发达的地方,进入瑞安。他思索数秒之后说:“在国外那么多年,我觉得中国发展的好时代即将来临了。说实话,主要是瑞安那块地(上海太平桥项目)吸引了我,那可是上海的风水宝地。52公顷上海中心区域的总体规划,发展成多功能的国际社区,在当时是一个很新的概念。我希望我们的房子建在好的地方,单单建一个好的房子,那不会是一个好的地方。世界上美丽的地方,都是由公共空间和建筑本身共同成就的,例如意大利广场。单独的房子,只是打造了一个室内空间和外表而已,并没有与周围环境发生任何交集。18年前,太平桥的项目让我知道,我可以有机会做点事情。虽然当时对上海的理解很模糊,人也不多,设计部也没有。直到18年以后的今天,我们清楚地知道瑞安应该做什么,要做什么。瑞安的目标就是要打造世界一流的社区,每块地都是很好社区街道。瑞安的精神没有变,这一点对于我来说,很重要。”成功背后必有因,在能力相当之余,情怀和热情也能成为商业竞争中有力竞争力。


笔者和陈建邦先生在瑞安总部会议室的合影


陈建邦眼中的城市更新

      城市更新最早在西方发达国家进行,并慢慢趋于成熟,例如在英国就按照时间进程把其城市更新分成了五步走:1950年代的重建,1960年代的重振,1970年代的更新,1980年的再开发,1990年代的再生。整体而言,是有计划的匀速的更新过程。相反,城市更新在中国,还相对混乱。

      当笔者问及陈建邦怎么理解城市更新的时候,他有些犹豫,也许他认为城市更新的话题可以专门设置一门学科来探讨。“对城市更新的本质存在不同看法,看你怎么去对待。有些政府认为“更新”是全部铲掉;有些政府是百分之九十是保护的,一点点修改也是城市更新。那中间一大块都是城市更新。所以怎么样才是城市更新,我觉得每一个国家每一个城市都不太一样。从中国的角度,是城市化。从农业大国推进到以城市为主的国家。城市的根本就是原来的城市优点再加一些新的城市语言。从已经有的城市,怎么把它效率不停的提高,不单是效率,还有对文化,创新,环境的重视,尤其是文化。城市更新带来好的一面和不好的一面,这与时代是息息相关的。

      有一个时代,中国是大拆大建。现在的城市更新应该比以前的城市更新更加细腻,更加注重环境、文化的保留,要把城市的生活质量进行提升,而并非单纯的生产。城市的根本功能和之前有些不一样。之前都以生产为主,而现在城市更新的内容很多,不仅仅是老房子的保护,城市更新是把城市里面的每一个街区的效率质量提升。举个例子,现在有很多高新园区里以工作的IT男孩居多,下班后就离开了园区。显然这些地对于上海来说,有很多余地可以提升,因为它的质量不高,它的生产力不足。它不是一个24小时的生态区域,生态是什么?开车去开车走?不是。生态就是要成为一个24小时里面除了工作以外可以享受的地方。

      市中心里面有老房子的,如何在保护的同时进行发展,这些都涉及城市更新。每一块地是不一样的,所以城市更新严格来说要根据不同的地块实施不同的方法,每一次的规划和发展都不尽相同的。上海作为一线城市,与一个以生产为主的城市的城市更新也不一样。但可以肯定的是,今天的城市更新一定是以高质量的文化,良好的环境,生活的提升为目的。当然其中如何城市更新有很多方法,可能以后有不同方法。比如过去一块地可能需要全部铲平,但现在不是,可能保护其中一个好的文化历史区域,至于其他可以建新的。如果你把每一块地全部铲平,这块地就没有文化,就没有历史了。请想象一下若你刚来到一个地方,下飞机后却不知身处何地,那是什么感觉?当然每个城市的想法不一样。但其中”度“的把握是很重要的。”陈建邦淡淡的吐露着十几年城市更新项目的思考和纠结。


城市更新之典范:上海太平桥项目

        瑞安80年代进入上海,一直默默无闻,上海太平桥项目让其成为了城市更新,文化街区的知名房产商,也就是老百姓口中“业界良心”。上海太平桥项目,瑞安邀请了美国旧房改造专家本杰明·伍德进行建筑设计,其组成部分有:上海新天地、新天地时尚、湖滨道、企业天地、翠湖天地、瑞安广场、人工湖绿地等。从陈建邦口中得知,瑞安最初选择首先打造的并不是上海新天地,但后来鉴于当时社会氛围并不是很好,需要凭借以文化为先导的区域去带动太平桥52公顷的价值提升,进而将老式弄堂的上海新天地部分作为首要突破口。当然,瑞安也考虑本身品牌形象的提升,上海新天地是老房子改造,当时的新天地不是衡山路复兴路文化风貌区部分,完全没有这个东西,没有任何参考。考虑到“一大旧址”在旁边,打造过程必须尊重文化历史的留存和保护。因为楼高有限制,促使瑞安有了利用老房来创造一个有生活品味的区域,这是上海前所未有的举动。但这对一个国际一流的城市非常重要




      陈建邦在讲述太平桥项目时,脸上洋溢着自豪的微笑。太平桥项目突破不仅仅是建筑理念,而是制度的更新。按照陈建邦的说法,如果瑞安按照当时国家的现有制度和规范,是完全没有办法做的,社区的打造与一般住宅的打造,完全是两个思路。把老式弄堂重新改变其功能,从住宅变成商业的部分,并没有先例,没有一个参考。无论从学区方面,施工方面,审批方面,都没有历史的借鉴。所以当时也依靠卢湾区政府、文管、规划等部门的支持,才能做到现在的模样。而作为开发商却不尽相同,我们要考虑项目定位是什么?找什么样的修复团队?这些都是新的,应该说是一个很大的、新的挑战。和创业一样,我们需要做一些从来没有做过的事。中国在城市更新的进程中,90年代多采用了拆除重建的激进手法。在城市更新过程中,一方面改善了居住,整治了环境;另一方面,却在整治过程把土地上的文化记忆也一并铲除了。瑞安在针对新天地项目中采用的办法是“整旧如旧”、“保存维护”“功能更新”对其推进城市更新,整个太平桥带来一个价值体系外,它体现了中国上海对这个“老”建筑的更新,可以说是一个很好的范例。瑞安给了上海或者其他城市一个思考,老房子是否需要全部拆掉?还是可以采取其他更好的方法?从城市的发展上有了一个新的概念。当然这不是一个项目所引起的,在某种程度上这是搭了一个桥梁,这个桥梁是上海有几十个文化风貌展示区,这不仅仅是一栋简单的房子,而是一个区域的功能转变。而区域的功能转变,是由总体规划、街道、交通、公共空间、地块功能,绿色生态、人文文化等理念的贯彻落实而成的。

       世界银行给予了上海新天地社区高度评价,认为其是全世界城市更新最成功的社区之一。在中国只有一个,就是上海新天地社区。





上海太平桥项目


文化特区:佛山岭南天地

     佛山岭南天地与上海新天地的打造,在城市更新进程中有着异曲同工之妙,但也有着巨大的差异,主要体现在地域文化上。岭南天地位于佛山市禅城区祖庙东华里中心地段,保留佛山风情风貌,挖掘粤剧之乡、陶艺之乡、武术之乡、美食之乡的历史文化特色,融合时尚元素和现代化设施,沿用佛山特有习俗“西商东住”的概念,为佛山精心打造一个优质的城市中心总体规划社区。

岭南天地在佛山,佛山不是一线城市。为什么瑞安会去打造?陈建邦解释到,“因为这块地很特殊,它也是一个市中心,这个市中心是佛山作为一个老城的市中心,也就是禅城区。为什么要打造这块地呢?因为这块地是岭南文化中心,有22个文博保护单位,包括国家级的、省级的、市级的。还有几十个历史建筑,还有整个区都是历史保护区。所以这个项目真真正正是既保护又开发的。老房子部分比上海新天地要大的多,走进去是可能会让你迷路,这是我们一个新的尝试。那是一个历史保护区、建筑的保护、城市的更新、住宅和商业区的综合打造。它有着与上海新天地不一样的意义。上海新天地在国际上已经很知名了,但是佛山岭南天地不是所有人知道。从历史更新上讲,我们不单是设计和规划,保护它的建筑,也要从经营上保护它的记忆。另外要把一些在佛山老的饮食文化、武术文化、中医文化等通通找回来,在那里开一个铺。这也是文化,这不是建筑文化,但是活生生的岭南文化。把它拉回来,包括它的故事,这个也是城市更新其中一块,保护的部分。把它搬回来,当然也要新的元素去融合。这与上海不一样。”




      笔者很纳闷瑞安如何在人流量不是很大佛山岭南天地项目中盈利,很显然陈建邦的回答,让笔者觉得似乎过于操心。“作为一个开发商,要开发什么,调研是必备环节。我们肯定会考虑到人流量以及消费力度的问题。佛山与广州,是广佛同城,他们之间的交通已经链接了起来,所以人流量和消费力度不会成为阻碍。因为我们是一个社区的开发商,做的不是一锤子买卖。一块地,我们要做很多年。上海创智天地社区的开发,我们也做了十二年到十三年,现在基本上即将开发完成。十多年跨度的项目,公司对项目的定位和项目的功能肯定会发生改变。中国发展那么快,你以前想不到的事情,都有可能发生。好或者不尽如人意的,都会统统涌过来。作为开发商来说,对于分期开发的项目,虽然我们定位会改变,但是我们对打造一流社区的心,一直是热情洋溢的。”现在的岭南天地,假期周末人流都达十万以上。





     陈建邦在瑞安工作18年,见证了瑞安从建筑公司向知名地产商的过度,见证了从几十个员工到七百多人的成长,也圆了他打造国际一流社区的梦。这条路走来,很艰辛,但陈建邦的决心和热情一直不曾改变,他为能在中国城市更新进程中略尽绵力而备感欣慰。


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2016.09.30